取得費が不明な場合
志良堂雄一不動産などを売却した場合には、譲渡所得の計算をしなければなりません。譲渡所得はその売却代金から取得費と譲渡経費を差し引いた金額となります。ですが、その不動産が何十年も前に購入したものであったり、先祖代々相続で引き継いできたような場合には取得費がわからない場合は、どのように計算するのでしょうか。
概算取得費
概算取得費とは、売却価格の5％をその物件の取得費としましょうというものです。また実際の取得費が売却価格の5％を下回っていても、売却代金の5％を取得費とすることが認められています。
5000万で土地を売却した場合は、その取得費が不明であれば、5000万×5％＝250万が取得費となります。つまり売却価格の95％について課税されるということです。
推定する
上記５％の概算取得費では、税額が多額になるケースもあり、なんとか当時の資料を探したいという方もいると思います。
その場合にとれる方法は、
・当時の不動産仲介業者にあたる
・購入した際に銀行から借り入れをしていないか調べる
・当時のチラシやパンフレットがのこっていないか調べる
などの方法が考えられます。
市街地価格指数のつかう
市街地価格指数を使う方法もネットで紹介されていますが、税務署に否認されるリスクは高いです。
市街地価格指数をもとに取得費を計算した場合、税務署が「客観的な取得価額の証拠にならない」と判断する可能性があります。
- 市街地価格指数は 土地価格の推移を示す指標 であり、個別の土地の取得価格を正確に示すものではない。
- 「実際の購入価格を示す証拠」として認められないことがある。
- 税務調査で否認されると、概算取得費（5%）が適用され、結果として譲渡所得が大幅に増え、税負担が重くなる。
実際の取得価額と乖離するリスク
- 市街地価格指数は 地域ごとの平均値 であり、個々の不動産の取得価格とは異なる可能性が高い。
- 取得時の価格変動や土地の個別事情（立地、形状、用途など）が反映されていないため、実際の取得価額と大きく乖離することがある。
あくまで市街地価格指数は補助的な資料であり他の証拠（たとえば当時のパンフレットなど）と合わせて証拠を補強することができないと難しいと思います。
